話題を集めたテレビドラマ「正直不動産」でも取り上げられたリースバックの仕組みや
メリット・デリメットについて紹介していきます。
リースバックとは？
所有している物件を売却して、売却代金を受け取った後も売却した自宅を賃貸物件として
住み続けれらるという仕組みになっています。
不動産会社に物件を直接買ってもらい、その後の所有権はリースバック業者に移転します。
リースバック業者を貸主として賃貸借契約を締結します。
その結果、自宅を売却した分の売却代金を得る代わりに毎月の賃貸料金を支払い続けていくことになります。
リースバックのメリット
資金を素早く手に入れられる
まとまった現金を一括で受け取れます。
住み慣れた家にそのまま住むことができる
売却して売却収入を得た後も、引っ越しせずに慣れ親しんだ自宅に住み続けられます。
月々の支出が定額化される
自宅を所有していると固定資産税・火災保険・地震保険など、さまざまな費用が発生しますが、リースバックでは所有者がリースバック運営会社になるため、住居費用は毎月一定の家賃に一本化されます。
リースバックのデリメット
売却価格が市場価格より低くなる
個人に売却する不動産仲介とは異なり不動産業者が直接、買い取るため売却価格は市場価格よりも安くなります。
リフォームや建て替えが自由にできなくなる
持ち家なら自由にリフォームや建て替えができますが、自分の持ち家ではなくなるので、リースバック事業者の承諾が必要になるなど、これまでと同じ使い方ができるとは限りません。
ずっと住み続けられるとは限らない
リースバックは希望する期間、住み続けられるとは限りません。賃貸借契約が普通賃貸借契約であれば原則住み続けることができますが、定期借契約の場合は住み続けられる保証はありません。再契約は可能ですが、あらかじめ「再契約をする」などの契約を結ぶことはできません。長く住み続けたい場合は定期借契約ではなく普通契約借家契約が締結できる運営会社を選ぶと安心です。
利用する目的
老後の資金確保を目的に資産を売却して余裕資金を作る
老後資金が不足したとしても、自宅を売却して引っ越すことは避けたいでしょう。
また、ローンを利用しょうとしても年齢などを理由に金融機関から断れることも珍しくありません。リースバックであれば、年齢を理由に断られることもなく自宅に住み続けられます。
住み替え資金の確保
リースバックで自宅を売約すれば、新居の頭金や手付金に充てられるほかローンの返済資金にも利用できます。また新居に住み替えるまでは、今までの家に住み続けられるので仮住まいを探す必要もありません。
住宅ローンの完済
住宅ローンの返済が滞って金融機関に残債の一括返済を求められた場合、任意売却や競売を選択すると自宅を失うことになります。しかし、リースバックを利用し、その資金で住宅ローンを完済することができれば同じ家に住み続けることができます。
相続対策として現金化
複数の相続人がいる場合、自宅の相続を巡って兄弟や親族との間でトラブルが発生する場合があります。不動産は公平に分割しづらい財産なので、生前に現金化できれば、相続人同士が
もめることもなく公平かつスムーズな財産分割ができます。
利用する場合の注意事項
契約内容をしっかり確認する
買主と賃貸人の確認をするとともに、賃貸借契約の種類や期間、買い戻しの条件などについて確認しましょう。
第三者への売却があるのか？も要注意です。所有者がかわってしまうと当初の契約内容の運用の仕方が変わる可能性があります。
契約期間中に家賃の値上げがないか
リースバックでは賃貸借契約を締結するため毎月家賃の支払いが発生します。契約書に家賃の変更に関する条項が設けられているため、その内容を確認しましょう。家賃の値上げがないことが規定されていると住み続けるうえで安心です。
買い戻しについて契約書に定められているか
リースバックで売却するのは一時的で、将来的に自宅を買い戻したいと考えている場合は
売買契約時に買い戻しについての条件を契約書に明記しているかが大切です。口約束だけでは運営会社が応じず、買い戻しできないことがあるので書面化の応じてくれる会社が安心です。
実績や評判を確認して信頼できる不動産業者やリースバック会社を選びましょう。
長期的なプランを立てて家賃負担が将来の生活に影響を与えないか検討することが必要です。
リースバックの明暗 ～成功例と失敗例から学ぶ
リースバックは住宅を売却した後もそのまま住み続けられる仕組みとして活用されています。
資金調達の手段として有効で、住宅ローンの支払い困難や老後資金の確保などで利用されています。しかし、メリットだけでなく、慎重に検討すべきデリメットも存在します。
リースバックを実際に活用した成功例と失敗例について紹介します。
【成功例】
競売を回避し住み続けることができたケース
住宅ローンの支払いが困難になったAさんは競売を避ける為にリースバックを活用。自宅を売却し賃貸契約を結ぶことで住み慣れた家に住み続けることができた。
老後資金を確保できたケース
住宅ローンは完済していたBさんは年金だけでは生活が厳しくなりリースバックを利用。
自宅を売却し、その資金を老後の生活費として活用しながら賃貸として住み続けることができた。
相続問題を解決したケース
父親の自宅を相続したCさんは兄弟間で、遺産分割の問題が発生。リースバックを活用して自宅を売却し、売却資金を兄弟で分けることで円満に解決した。
【失敗例】
賃料が高くなり生活が苦しくなったケース
Dさんは住宅ローンの支払いが厳しくなり、リースバックを利用したが賃料が高額だったため生活がさらに苦しくなった。
業者さんの方針変更で済み続けられなくなったケース
Eさんはリースバック契約を結んだが、業者の方針変更により契約更新ができず退去を余儀なくされた。
買戻し価格が規定より高額だったケース
Fさんは将来的に自宅を買い戻す予定だったが買戻し価格が予想以上に高く結局、買い戻せなかった。
賃料や賃貸内容を慎重に確認し、複数の業者を比較することが大切です。
株式会社福冨は、滋賀県大津市を拠点に、工務店・不動産業を営んでいます。地域に根ざし、お客様の目線に立った親身な対応を大切にしながら、一つひとつのご相談に真剣に向き合っています。 問題に対する提案力には自信があり、デザイン・設計から施工まで、一貫したワンストップサービスを提供。新規出店のサポートでは、物件探しから各種申請手続きまでトータルでお手伝いします。 個人宅のリフォームも、小さな修繕からフルリノベーションまで幅広く対応可能です。住まいに関することなら、どうぞお気軽にご相談ください。 あなたの理想をかたちにするお手伝いを、株式会社福冨が心を込めていたします☺
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